เทียบชัดๆ! ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันอย่างไร? แบบไหนเหมาะกับคุณ พร้อมเจาะลึกข้อควรรู้

ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ความผันผวนสูง การเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจหรือใช้จ่ายในกรณีฉุกเฉินเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับผู้ที่มีสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ การนำทรัพย์มาเปลี่ยนเป็นทุนผ่านการ ขายฝาก หรือการ จำนอง คือสองทางเลือกหลักที่ได้รับความนิยม

อย่างไรก็ตาม หลายคนยังคงสับสนว่าทั้งสองแบบมีความเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร? แบบไหนที่จะให้วงเงินสูงกว่า? หรือแบบไหนที่มีความเสี่ยงต่อการสูญเสียทรัพย์สินมากกว่ากัน? วันนี้ Manee Money จะพาคุณไปเจาะลึกข้อมูลแบบม้วนเดียวจบ เพื่อให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและปลอดภัยที่สุดครับ

1. การจำนอง (Mortgage): เน้นความสบายใจ กรรมสิทธิ์ไม่เปลี่ยนมือ

การจำนอง คือ การทำสัญญากู้ยืมเงินโดยผู้กู้ (ผู้จำนอง) นำโฉนดที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มาเป็น “หลักประกัน” ไว้กับผู้ให้กู้ (ผู้รับจำนอง) โดยต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน

จุดเด่นที่สำคัญที่สุดของการจำนองคือ “กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม 100%” ตลอดอายุสัญญา ชื่อในโฉนดจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง เพียงแต่จะมีการสลักหลังโฉนดไว้ว่าทรัพย์นี้ติดจำนองอยู่

ข้อดีและข้อจำกัดของการจำนอง

• สิทธิในทรัพย์สิน: คุณยังสามารถพักอาศัย ปล่อยเช่า หรือใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ตามปกติ

• อัตราดอกเบี้ย: กฎหมายกำหนดให้ไม่เกิน 15% ต่อปี ซึ่งมักจะต่ำกว่าการกู้ยืมนอกระบบทั่วไป

• ความปลอดภัย: หากเกิดปัญหาผิดนัดชำระหนี้ ผู้ให้กู้ไม่สิทธิยึดทรัพย์ได้ทันที จะต้องผ่านกระบวนการฟ้องร้องบังคับจำนองต่อศาล ซึ่งใช้เวลาค่อนข้างนาน (1-3 ปี)

• ข้อจำกัด: วงเงินที่ได้รับมักจะไม่สูงมากนัก (ส่วนใหญ่ประมาณ 30% ของราคาประเมิน) และหากทำกับสถาบันการเงิน จะมีการตรวจสอบเครดิตบูโรที่เข้มงวด

หากคุณมีโฉนดที่ดินและต้องการวงเงินที่ไม่สูงนักเพื่อใช้หมุนเวียนในระยะยาว การเลือกบริการ จำนองที่ดิน เป็นทางเลือกที่มั่นคงและรักษาทรัพย์สินได้ดีที่สุด

 

[ขอบคุณรูปภาพจาก canva]

2. การขายฝาก (Sale with Right of Redemption): เน้นวงเงินสูง อนุมัติไว

ขายฝาก คือการทำสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งตามกฎหมายระบุว่า “กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก (ผู้ให้กู้) ทันที” ณ วันที่จดทะเบียน แต่มีการพ่วงเงื่อนไขสำคัญคือ “สิทธิในการไถ่ถอนคืน” ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน

ทำไมการ “ขายฝาก” ถึงเป็นที่นิยมในกลุ่มเจ้าของธุรกิจ?

1. วงเงินอนุมัติที่สูงกว่า: เนื่องด้วยกรรมสิทธิ์โอนมายังผู้ให้กู้แล้ว ความเสี่ยงจึงต่ำกว่าการจำนอง ผู้ให้กู้จึงกล้าให้วงเงินสูงถึง 40-70% ของราคาประเมิน

2. ความรวดเร็วในการรับเงิน: ขั้นตอนการพิจารณาเน้นที่ “มูลค่าทรัพย์สิน” เป็นหลัก จึงไม่ต้องเสียเวลาเช็คเครดิตบูโรหรือสเตทเม้นท์ เหมาะมากสำหรับคนที่ต้องการเงินด่วนภายใน 1-2 วัน

3. ความคุ้มครองตามกฎหมายใหม่: หลายคนกังวลเรื่องการโดนยึดทรัพย์ แต่ปัจจุบันมี พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินฯ พ.ศ. 2562 (Link ภายนอกไปยังกรมที่ดิน) ที่ระบุให้ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนการไถ่ถอนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือน และต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น

ตารางเปรียบเทียบชัดๆ: ขายฝาก vs จำนอง

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน เราสรุปข้อมูลสำคัญที่คนมักถามบ่อยไว้ดังนี้ค่ะ:

หัวข้อเปรียบเทียบ	การจำนอง	การขายฝาก
ชื่อในโฉนด	ชื่อเจ้าของเดิม (สลักหลังว่าติดจำนอง)	เปลี่ยนเป็นชื่อผู้ซื้อฝากทันที
วงเงินที่ได้รับ	20% – 40% ของราคาประเมิน	40% – 70% ของราคาประเมิน
ระยะเวลาอนุมัติ	7 – 14 วันทำการ (หรือนานกว่านั้น)	1 – 3 วันทำการ
ดอกเบี้ยต่อปี	ไม่เกิน 15% ตามกฎหมาย	ไม่เกิน 15% ตามกฎหมาย
การไถ่ถอนทรัพย์	ชำระหนี้ครบตามสัญญา	ไถ่ถอนคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด
หากผิดนัดชำระ	ต้องฟ้องร้องศาลเพื่อขายทอดตลาด	ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที (ถ้าไม่ไถ่คืน)

เจาะลึกค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน (ข้อมูลอัปเดต)

ก่อนเดินทางไปกรมที่ดิน คุณควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียมให้พร้อม ซึ่งทั้งสองแบบมีค่าใช้จ่ายที่ต่างกันมาก:

• ค่าธรรมเนียมการจำนอง: เสียค่าธรรมเนียม 1% ของวงเงินจำนอง แต่รวมแล้วไม่เกิน 200,000 บาท

• ค่าธรรมเนียมการขายฝาก: เนื่องจากกฎหมายมองว่าเป็น “การซื้อขาย” จึงมีค่าใช้จ่ายเหมือนการโอนบ้านปกติ คือ ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, และค่าอากรแสตมป์ (0.5%) หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ตามเงื่อนไขการถือครอง

[ขอบคุณรูปภาพจาก canva]

สรุปแล้ว แบบไหนที่ตอบโจทย์คุณมากที่สุด?

เลือก “จำนอง” เมื่อ:

• คุณต้องการเงินทุนจำนวนไม่มาก (ไม่เกิน 30% ของมูลค่าทรัพย์)

• คุณให้ความสำคัญกับเรื่อง “ชื่อในโฉนด” และไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ให้ใคร

• คุณมีรายได้ประจำที่แน่นอน และสามารถรอระยะเวลาการอนุมัติที่นานกว่าได้

เลือก “ขายฝาก” เมื่อ:

• คุณต้องการ “วงเงินสูงสุด” เพื่อนำไปลงทุนต่อยอดธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนสูง

• คุณต้องการเงินด่วนทันใจ เพื่อแก้ปัญหาสภาพคล่องที่รอไม่ได้

• คุณติดปัญหาเรื่องเครดิตบูโร ทำให้ไม่สามารถขอกู้กับสถาบันการเงินปกติได้

ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจเลือกทางไหน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเลือก “พาร์ทเนอร์ทางการเงิน” ที่เชื่อถือได้ ที่ Manee Money เราให้บริการทั้งการจำนองและการ ขายฝาก โดยเน้นความโปร่งใส สัญญาทำที่กรมที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย และเรายินดีให้คำปรึกษาเพื่อหาทางออกที่คุ้มค่าที่สุดให้กับคุณ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับยอดฮิต

Q: ขายฝากแล้ว สามารถขยายเวลาไถ่ถอนได้ไหม?

A: ได้ครับ หากผู้ซื้อฝากยินยอม สามารถไปจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนที่กรมที่ดินได้ โดยรวมแล้วสูงสุดไม่เกิน 10 ปี

Q: ถ้าผู้ซื้อฝากบ่ายเบี่ยงไม่ยอมให้ไถ่คืน ต้องทำอย่างไร?

A: ตามกฎหมายใหม่ คุณสามารถนำเงินค่าไถ่ไปวางทรัพย์ที่ “สำนักงานบังคับคดี” เพื่อรักษาสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์ได้ทันทีครับ

พร้อมเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินทุนหรือยัง?

อย่าปล่อยให้โอกาสทางธุรกิจหลุดลอยไปเพราะขาดสภาพคล่อง ให้เราช่วยดูแลคุณ ติดต่อ Manee Money เพื่อประเมินวงเงินฟรีได้ที่นี่ ทีมงานมืออาชีพของเราพร้อมตอบทุกคำถามและเคียงข้างคุณในทุกย่างก้าวค่ะ