หนึ่งในความกังวลใจสูงสุดของผู้ที่นำอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียมไปทำธุรกรรมทางการเงิน คือความกลัวว่า “ทรัพย์สินจะหลุดมือ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการทำธุรกรรมขายฝาก ซึ่งแม้จะมีข้อดีในเรื่องของการอนุมัติที่รวดเร็วและได้วงเงินสูงกว่าการกู้ยืมแบบอื่น แต่กฎหมายก็มีความเด็ดขาดในเรื่องของเวลา หากผู้ขายฝากไม่สามารถนำเงินมาไถ่ถอนได้ทันตามวันที่ระบุไว้ ทรัพย์สินที่มีมูลค่ามหาศาลอาจตกเป็นของนายทุนทันทีโดยไม่มีการผ่อนผัน
เพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุม บทความนี้จะเจาะลึกทุกข้อควรรู้ในการทำ สัญญา ขายฝาก ที่ดิน ตั้งแต่กระบวนการเตรียมตัว เทคนิคการเจรจาต่อรอง ไปจนถึงทางออกฉุกเฉินเมื่อหมุนเงินไม่ทัน เพื่อปกป้องที่ดินผืนสำคัญของคุณไว้ให้ได้
ทำไม “สัญญาขายฝาก” ถึงเสี่ยงที่ดินหลุดง่ายกว่าการจำนอง?
ก่อนจะไปดูเทคนิคการไถ่ถอน ต้องทำความเข้าใจ “ความแตกต่างทางกฎหมาย” ก่อน หลายคนสับสนระหว่าง จำนอง กับ ขายฝาก จนทำให้ชะล่าใจและสูญเสียทรัพย์สิน
-
การจำนอง: กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของ “ผู้จำนอง” หากขาดส่งชำระหนี้ เจ้าหนี้ต้องไปฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอยึดทรัพย์ขายทอดตลาด ซึ่งมีขั้นตอนและใช้เวลานานนับปี
-
การขายฝาก: กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปเป็นของ “ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน)” ทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา ณ กรมที่ดิน เพียงแต่มีเงื่อนไขว่านายทุนต้องยอมให้คุณไถ่ถอนคืนได้ในเวลาที่กำหนด หากเกินกำหนดแม้แต่วันเดียว นายทุนจะได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดทันที ไม่ต้องฟ้องศาล ไม่ต้องมีหมายศาลมาที่บ้าน ที่ดินหลุดทันที!
Timeline เตือนภัย! สัญญาณที่คุณควรเริ่มเตรียมตัวไถ่ถอน
การไถ่ถอนไม่ใช่เรื่องที่คิดจะทำก็เดินไปทำได้เลย แต่ต้องมีการเตรียมความพร้อมล่วงหน้าอย่างน้อย 2-3 เดือน ดังนี้:
3 เดือน ก่อนหมดสัญญา
-
ประเมินสถานะทางการเงิน: เช็กดูว่า ณ วันที่ครบกำหนด คุณจะมีเงินก้อน (เงินต้น + ดอกเบี้ย) พร้อมสำหรับการไถ่ถอนหรือไม่?
-
เริ่มหาแหล่งเงินทุนสำรอง: หากดูแนวโน้มแล้วเงินไม่พอ ให้เริ่มติดต่อสถาบันการเงิน หรือหาคนใกล้ชิดเพื่อยืมเงินมาไถ่ถอนชั่วคราว
1 เดือน ก่อนหมดสัญญา
-
ติดต่อนายทุนรับซื้อฝาก: แจ้งล่วงหน้าว่าคุณต้องการไถ่ถอนในวันไหน เพื่อให้นายทุนเตรียมตัวและนัดหมายวันเวลาไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน
-
เตรียมเอกสารและแคชเชียร์เช็ค: การจ่ายเงินก้อนใหญ่ควรทำเป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายชื่อนายทุน เพื่อความปลอดภัยและมีหลักฐาน
รวมเทคนิคไถ่ถอนขายฝาก ไม่ให้ที่ดินหลุดมือ
หากสถานการณ์ทางการเงินไม่เป็นใจ และใกล้ถึงวันครบกำหนด นี่คือ 4 เทคนิคที่คุณสามารถนำไปปรับใช้เพื่อรักษาที่ดินของคุณไว้:
1. เจรจา “ขอขยายระยะเวลาไถ่ถอน”
กฎหมายเปิดช่องให้คู่สัญญาสามารถตกลงขยายเวลาได้ “แต่ต้องทำก่อนที่สัญญาเดิมจะหมดอายุ” และที่สำคัญที่สุดคือต้องไป “จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน” เท่านั้น การตกลงกันเองด้วยวาจา หรือเซ็นเอกสารกันเองที่บ้าน ไม่มีผลทางกฎหมาย หากถึงกำหนดแล้วนายทุนบิดพลิ้ว ที่ดินคุณจะหลุดทันที
2. รีไฟแนนซ์เปลี่ยนนายทุน (Refinance)
หากนายทุนรายเดิมไม่ยอมต่อสัญญา หรือคุณอยากได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง คุณสามารถมองหาบริษัทหรือนายทุน ขายฝาก รายใหม่ เพื่อให้เข้ามาช่วยไถ่ถอนที่ดินจากนายทุนคนเดิม แล้วทำสัญญาฉบับใหม่กับรายใหม่แทน ซึ่งวิธีนี้เป็นที่นิยมมาก เพราะช่วยยืดระยะเวลาหายใจออกไปได้อีก 1-10 ปี
3. การแบ่งขายทรัพย์สินบางส่วน
ในกรณีที่เป็นที่ดินแปลงใหญ่และสามารถแบ่งแยกโฉนดได้ การตัดใจประกาศขายที่ดินเพียงบางส่วนเพื่อนำเงินมาไถ่ถอนโฉนดทั้งหมด ถือเป็นทางออกที่ดีกว่าการปล่อยให้ที่ดินทั้งแปลงหลุดไปฟรีๆ
4. ไม้ตายสุดท้าย “การวางทรัพย์”
หลายครั้งเจอนายทุนหัวหมอ แกล้งติดต่อไม่ได้ หรือบ่ายเบี่ยงไม่ยอมไปกรมที่ดินเพื่อรอให้หมดสัญญาแล้วยึดที่ดิน วิธีแก้ที่กฎหมายคุ้มครองคือ “ให้คุณนำเงินสินไถ่ทั้งหมด ไปวางไว้ที่ สำนักงานวางทรัพย์กรมบังคับคดี หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัด ภายในวันครบกำหนด” ทันทีที่คุณวางทรัพย์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะกลับมาเป็นของคุณตามกฎหมายทันที แม้นายทุนจะไม่มาก็ตาม!
ข้อควรระวังเมื่อถึงวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน
-
ต้องไปให้ถูกที่: ต้องไปทำธุรกรรมที่ “สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่” เท่านั้น
-
เตรียมค่าธรรมเนียม: นอกจากเงินสินไถ่แล้ว ต้องเตรียมค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ไถ่ถอน (เจ้าของที่ดิน) ต้องเป็นคนออกค่าใช้จ่ายนี้
-
ตรวจเช็กเอกสาร: เมื่อไถ่ถอนเสร็จ ต้องตรวจสอบหลังโฉนดว่ากรรมสิทธิ์ได้เปลี่ยนชื่อกลับมาเป็นของคุณเรียบร้อยแล้ว
FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการไถ่ถอนขายฝาก
Q: สัญญาขายฝาก สามารถขยายเวลาได้สูงสุดกี่ปี?
A: ตามกฎหมาย สามารถขยายเวลารวมกันแล้วได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี (สำหรับอสังหาริมทรัพย์) และ 3 ปี (สำหรับสังหาริมทรัพย์)
Q: หากวันครบกำหนดตรงกับวันเสาร์-อาทิตย์ หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์ ต้องทำอย่างไร?
A: ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้นับวันทำการถัดไปเป็นวันสุดท้ายของการไถ่ถอน แต่เพื่อความไม่ประมาท แนะนำให้ไถ่ถอนก่อนวันหยุดจะปลอดภัยที่สุด
Q: ไม่มีเงินก้อนเลย สามารถผ่อนชำระได้หรือไม่?
A: ปกติการขายฝากต้องชำระเป็นเงินก้อนในวันไถ่ถอน แต่หากตกลงกับนายทุนได้ ก็สามารถทำ “สัญญาเช่าซื้อ” หรือปรับโครงสร้างหนี้หลังจากการไถ่ถอนได้
สรุป
“เวลา” คือหัวใจสำคัญที่สุดของการขายฝาก การวางแผนล่วงหน้าและการเข้าใจข้อกฎหมายจะช่วยให้คุณถือไพ่เหนือกว่าและไม่ตกเป็นเหยื่อของการสูญเสียทรัพย์สิน หากคุณกำลังประสบปัญหาใกล้ครบกำหนดสัญญา หรือกำลังมองหาทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ที่มีความยุติธรรม โปร่งใส ปลอดภัย และถูกต้องตามกฎหมาย การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีมาตรฐานคือก้าวแรกที่จะช่วยรักษาที่ดินของคุณไว้ได้อย่างยั่งยืน
👉 ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายเบื้องต้น! ติดต่อเราได้ที่ ManeeMoney.com
