ในการบริหารสภาพคล่องทางธุรกิจหรือการหมุนเวียนเงินส่วนบุคคล ทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์มักเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ได้รับความนิยมสูงสุด อย่างไรก็ตาม ผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากมักประสบปัญหาเมื่อที่ดินของตนไม่ได้เป็น “โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ)” หรือตั้งอยู่ในทำเลที่สมบูรณ์แบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีของ “ที่ดินตาบอด” และ “ที่ดิน น.ส.3ก” ซึ่งมักถูกสถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อ คำถามสำคัญที่เกิดขึ้นคือ ทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดเหล่านี้สามารถนำมาแปลงเป็นเงินทุนผ่านกระบวนการ ขายฝาก ที่ดิน หรือการจำนองได้หรือไม่ และมีแนวทางใดที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติวงเงิน
นิยามและข้อจำกัดทางกฎหมายของ “ที่ดินตาบอด”
ที่ดินตาบอด คือที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือมีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือที่ชัน ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิ์ฟ้องขอเปิด “ทางจำเป็น” ได้ แต่ในทางปฏิบัติ การทำธุรกรรมทางการเงินกับที่ดินประเภทนี้มีความซับซ้อนสูง
ทำไมสถาบันการเงินถึงปฏิเสธที่ดินตาบอด?
เหตุผลหลักที่ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มักปฏิเสธการรับจำนองที่ดินตาบอด เนื่องมาจาก “ความเสี่ยงในการขายทอดตลาด” หากลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้และมีการยึดทรัพย์ ที่ดินที่ไม่มีทางเข้า-ออกจะขาดสภาพคล่องในการซื้อขาย (Liquidity Risk) ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงอย่างมาก หรืออาจขายไม่ออกเลย ส่งผลให้เป็นหนี้เสียที่จัดการได้ยาก
ทางออก: การจดทะเบียนภาระจำยอม
แม้จะเป็นที่ดินตาบอด แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะหมดหนทางในการทำธุรกรรมเสียทีเดียว กุญแจสำคัญคือการทำให้ที่ดินนั้นมีทางออกที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยการเจรจากับเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงเพื่อจดทะเบียน “ภาระจำยอม” (Servitude) ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีสิทธิ์ใช้ทางเดินหรือทางรถยนต์ออกสู่ถนนสาธารณะได้ หากมีเอกสารสิทธิ์เรื่องทางเข้า-ออกที่ชัดเจนระบุอยู่หลังโฉนด มูลค่าของที่ดินจะสูงขึ้นทันที และบริษัทเอกชนหรือนักลงทุนบางรายอาจพิจารณารับ ขายฝาก ที่ดิน หรือจำนองแปลงดังกล่าวได้ โดยพิจารณาจากศักยภาพของทำเลเป็นหลัก
ศักยภาพของเอกสารสิทธิ์ น.ส.3ก (ครุฑเขียว) ในตลาดทุน
นอกจากโฉนดที่ดิน (ครุฑแดง) แล้ว เอกสารสิทธิ์ประเภท หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3ก (ครุฑเขียว) ก็เป็นเอกสารที่พบได้บ่อยในประเทศไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด ความแตกต่างสำคัญคือ น.ส.3ก เป็นเอกสารที่รับรองการทำประโยชน์ในที่ดินและมีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่ชัดเจน แตกต่างจาก น.ส.3 ธรรมดาที่ไม่มีระวางรูปถ่าย
น.ส.3ก สามารถ จำนอง หรือ ขายฝาก ได้หรือไม่?
ในทางกฎหมาย น.ส.3ก สามารถจดทะเบียนนิติกรรมได้ทุกประเภทเหมือนกับโฉนดที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การจำนอง หรือการขายฝาก แต่ในทางปฏิบัติของสถาบันการเงิน อาจมีเงื่อนไขที่เข้มงวดกว่า เช่น ให้วงเงินประเมินที่ต่ำกว่าโฉนด น.ส.4 จ หรือรับพิจารณาเฉพาะในบางพื้นที่ที่มีความเจริญแล้วเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ให้บริการทางการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร (Non-Bank) หรือบริษัทเอกชน น.ส.3ก ถือเป็นหลักทรัพย์ที่มีค่า หากที่ดินนั้นตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งชุมชน พื้นที่เกษตรกรรมที่มีผลผลิต หรือพื้นที่ที่มีแนวโน้มการพัฒนา โอกาสในการได้รับอนุมัติวงเงินจึงยังคงเปิดกว้าง
การเปรียบเทียบระหว่าง “จำนอง” และ “ขายฝาก” สำหรับที่ดินที่มีข้อจำกัด
เมื่อเจ้าของที่ดินตาบอดหรือที่ดิน น.ส.3ก ต้องการเงินทุน การเลือกรูปแบบนิติกรรมให้เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญที่จะกำหนดโอกาสในการได้รับอนุมัติ
1. การจำนอง
การจำนองเป็นการนำทรัพย์สินไปจดทะเบียนระบุเป็นประกันหนี้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สิน สถาบันการเงินจะพิจารณา “เครดิตของผู้กู้” (Creditworthiness) ควบคู่กับมูลค่าหลักทรัพย์ สำหรับที่ดินที่มีข้อจำกัด ธนาคารมักมองว่าเป็นหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ทำให้โอกาสผ่านการอนุมัติค่อนข้างยาก หรือหากผ่านก็ได้วงเงินที่ต่ำมาก
2. การขายฝาก
การขายฝากคือนิติกรรมการซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในกำหนดเวลา จุดเด่นของการขายฝากคือ ผู้รับซื้อฝากหรือนักลงทุนมักพิจารณาที่ “มูลค่าของตัวทรัพย์สิน” (Asset-Based) มากกว่าเครดิตบูโรของผู้กู้
สำหรับที่ดิน น.ส.3ก หรือที่ดินตาบอดที่มีทางออก (ภาระจำยอม) การเลือกทำธุรกรรมแบบขายฝากมักจะได้รับวงเงินที่สูงกว่าการจำนอง และมีโอกาสได้รับการอนุมัติง่ายกว่า เนื่องจากผู้รับซื้อฝากมีความมั่นใจในตัวหลักทรัพย์มากกว่า และกระบวนการทางกฎหมายมีความซับซ้อนน้อยกว่าการบังคับจำนองหากเกิดปัญหา
ข้อควรระวังในการทำนิติกรรม
ไม่ว่าจะเลือกทำธุรกรรมประเภทใด สิ่งสำคัญที่สุดคือการทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ กรมที่ดิน เท่านั้น เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายและป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรม หรือสัญญาเงินกู้นอกระบบที่ไม่ได้มาตรฐาน
ปัจจัยที่ช่วยเพิ่มโอกาสอนุมัติสำหรับที่ดินศักยภาพรอง
หากท่านถือครองที่ดินตาบอดหรือ น.ส.3ก และต้องการเพิ่มโอกาสในการอนุมัติวงเงิน ควรเตรียมความพร้อมดังนี้:
-
การจัดการทางเข้า-ออก: ดังที่กล่าวไปข้างต้น การเจรจาขอจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นวิธีที่ดีที่สุด หากทำไม่ได้ อาจต้องรวบรวมหลักฐานเรื่อง “ทางจำเป็น” หรือประวัติการใช้ทางที่ยาวนานเพื่อประกอบการพิจารณา
-
การประเมินมูลค่าตามความเป็นจริง: เข้าใจว่าราคาประเมินราชการและราคาตลาดอาจแตกต่างกัน โดยเฉพาะกับที่ดินที่มีข้อจำกัด การตั้งความหวังวงเงินที่สอดคล้องกับสภาพทรัพย์สินจะช่วยให้ดีลจบได้ง่ายขึ้น
-
ความชัดเจนของเอกสาร: ตรวจสอบหมุดเขตที่ดินให้ตรงกับเอกสาร น.ส.3ก หรือระวางที่ดิน เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องข้อพิพาทแนวเขตที่ดินซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้รับขายฝากกังวล
สรุป
ที่ดินตาบอดและที่ดิน น.ส.3ก แม้จะเป็นทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดในสายตาของธนาคารพาณิชย์ แต่ในมุมมองของนักลงทุนหรือบริษัทเอกชนที่มีความเชี่ยวชาญ ทรัพย์สินเหล่านี้ยังคงมีมูลค่าและสามารถเปลี่ยนเป็นเงินทุนได้ผ่านกระบวนการ ขายฝาก ที่ดิน หรือการจำนอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเจ้าของที่ดินมีการบริหารจัดการเรื่องทางเข้า-ออก หรือเป็นที่ดินที่อยู่ในทำเลศักยภาพ
การเลือกพันธมิตรทางการเงินที่เข้าใจข้อจำกัดและมองเห็นมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินจึงเป็นหัวใจสำคัญ หากท่านกำลังประสบปัญหาในการยื่นกู้กับสถาบันการเงินเนื่องจากประเภทของเอกสารสิทธิ์หรือลักษณะที่ดิน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการขายฝากโดยตรงอย่าง “มณี มันนี่” (Manee Money) อาจเป็นทางออกที่ช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับท่านได้อย่างรวดเร็ว ถูกต้องตามกฎหมาย และเป็นธรรม
หากท่านเป็นเจ้าของที่ดินที่กำลังประสบปัญหาในการยื่นขอสินเชื่อเนื่องจากข้อจำกัดของโฉนดหรือสภาพที่ดิน และต้องการที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์เพื่อประเมินความเป็นไปได้ในการแปลงทรัพย์สินเป็นเงินทุน สามารถขอรับคำแนะนำและประเมินวงเงินเบื้องต้นได้ที่ Manee Money เราพร้อมเป็นพาร์ทเนอร์ทางการเงินที่ช่วยขจัดข้อจำกัดให้ท่านก้าวต่อได้อย่างมั่นคง
