สรุป 10 เรื่องต้องรู้ก่อนทำ “ขายฝากที่ดิน” เพื่อป้องกันกลโกงจากนายทุน รู้ทันกฎหมายดอกเบี้ยและการไถ่ถอน ช่วยรักษาที่ดินของคุณให้ปลอดภัย ไม่ให้หลุดมือไปง่ายๆ พร้อมเทคนิคการทำสัญญาที่ถูกต้อง อ่านจบที่นี่ที่เดียว!
ขายฝากที่ดิน คืออะไร?
การขายฝากที่ดิน คือการทำนิติกรรมขายทรัพย์สินรูปแบบหนึ่ง โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนที่ดินกลับมาได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ความสำคัญคือ “กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันที” ณ สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ขายยังคงมีสิทธิไถ่ถอนตามเพดานกฎหมาย ดังนี้:
- บุคคลธรรมดา: ไถ่ถอนได้ไม่เกิน 10 ปี
- นิติบุคคล: ไถ่ถอนได้ไม่เกิน 3 ปี (ตามเงื่อนไขสัญญา)
ข้อควรระวัง: หากครบกำหนดแล้วไม่มีการไถ่คืน ที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีโดยไม่ต้องฟ้องร้อง
10 เรื่องต้องเช็ก! ก่อนเซ็นสัญญา ขายฝาก ที่ดิน
การ ขายฝาก ที่ดิน เป็นทางเลือกด่วนสำหรับคนร้อนเงิน แต่หาก “ไม่รู้กฎหมาย” อาจเสียที่ดินไปแบบไม่ทันตั้งตัว นี่คือสิ่งที่ต้องรู้ก่อนจรดปากกาครับ:
1.กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทันที
ในทางกฎหมายที่ดินผืนนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก (นายทุน) ตั้งแต่วันที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน โดยชื่อหลังโฉนดจะถูกเปลี่ยนเป็นชื่อนายทุนทันที ต่างจากการจำนองที่ชื่อยังเป็นของผู้กู้ ซึ่งผู้ขายฝากจะเปลี่ยนสถานะจาก “เจ้าของ” เป็น “ผู้มีสิทธิไถ่คืน” เท่านั้น หากไม่มาไถ่ถอนตามกำหนดเวลา ที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ของนายทุนทันทีโดยไม่ต้องฟ้องศาลเพื่อยึดทรัพย์ค่ะ
2.ดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี
กฎหมายกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนการขายฝากที่ดิน ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี เพื่อคุ้มครองไม่ให้ผู้ขายฝากถูกเอาเปรียบจากภาระหนี้ที่สูงเกินไป หากในสัญญาระบุเกินกว่าอัตรานี้ ดอกเบี้ยจะถือเป็นโมฆะทั้งหมด และผู้ไถ่จะมีสิทธิ์ชำระคืนเพียงเงินต้นตามกฎหมาย เพื่อรักษาความเป็นธรรมและป้องกันการสูญเสียที่ดินอย่างไม่เหมาะสม
3.ระยะเวลาไถ่ถอนขั้นต่ำต้อง 1 ปี
กฎหมายคุ้มครองการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย กำหนดให้ต้องมี กำหนดเวลาไถ่ถอนขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 1 ปี (และไม่เกิน 10 ปี) เพื่อให้โอกาสผู้ขายฝากได้มีเวลาหาเงินมาไถ่คืนและป้องกันการถูกเร่งรัดยึดทรัพย์ในระยะเวลาที่สั้นเกินไป หากคู่สัญญาตกลงกันไว้ต่ำกว่า 1 ปี กฎหมายให้ถือว่าระยะเวลาไถ่นั้นคือ 1 ปีเต็มโดยอัตโนมัติ
4.ต้องมีหนังสือแจ้งเตือน
นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) ต้องส่งให้ผู้ขายฝากล่วงหน้า 3-6 เดือนก่อนหมดสัญญา เพื่อแจ้งวันครบกำหนดและยอดเงินสินไถ่ที่ต้องชำระ หากนายทุนละเลยไม่ส่งหนังสือนี้ตามช่วงเวลาที่กำหนด กฎหมายจะขยายเวลาไถ่ถอนให้ผู้ขายฝากเพิ่มขึ้นทันที 6 เดือนโดยอัตโนมัติ เพื่อป้องกันเหตุการณ์นายทุนเงียบหายจนที่ดินหลุดมือ
5.วิธีแก้เผ็ดเมื่อ “นายทุนหนี”
หากติดต่อนายทุนไม่ได้เมื่อถึงเวลาไถ่ถอน ให้ไปที่ สำนักงานที่ดิน หรือ สำนักงานบังคับคดี เพื่อวางเงินไถ่ถอนได้ทันที
6.ระบุสินไถ่ให้ชัดเจน
ตั้งแต่วันทำสัญญา โดยยอดรวมของเงินต้นและค่าตอบแทน (ดอกเบี้ย) ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ของราคาขายฝากจริง เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบภาระหนี้ที่แน่นอนและป้องกันการเรียกเก็บแอบแฝง หากไม่ระบุให้ชัดเจนหรือระบุเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด จะส่งผลเสียต่อสิทธิ์ในการบังคับใช้สัญญาของผู้รับซื้อฝากทันที
7.ค่าธรรมเนียมและภาษี
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% จากราคาประเมิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร), และ อากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากถือครองไม่เกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี) โดยฝ่ายใดจะเป็นผู้จ่ายนั้นขึ้นอยู่กับการตกลงกันในสัญญา แต่ตามธรรมเนียมมักจะแบ่งกันหรือผู้ขายฝากเป็นผู้รับภาระ
8.การต่อสัญญาต้องทำที่ “กรมที่ดิน”
การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนหรือการต่อสัญญาขายฝาก ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายและคุ้มครองสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย โดยต้องทำก่อนจะสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่เดิม หากตกลงกันเองที่บ้านโดยไม่ลงทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน จะไม่สามารถใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้และอาจทำให้ผู้ขายฝากเสียสิทธิ์ในการไถ่ถอนหากล่วงเลยเวลาที่กำหนด
9.คุณยังมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดิน
ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามปกติ ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยหรือทำเกษตรกรรม โดยผู้รับซื้อฝากจะเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มไม่ได้ (เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอื่น) เพื่อให้ผู้ขายฝากยังสามารถทำกินในที่ดินเพื่อหาเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ตามกำหนด
10.ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของนายทุน
ตรวจสอบผ่าน กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) หากเป็นบริษัท หรือเช็กประวัติจาก สำนักงานที่ดิน ว่ามีชื่อเป็นผู้รับซื้อฝากบ่อยผิดปกติหรือไม่ หลีกเลี่ยงนายทุนที่ ไม่ยอมไปทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน หรือบีบบังคับให้เซ็นเอกสารเปล่าโดยไม่ระบุรายละเอียดเงินสินไถ่ แนะนำให้เลือกนายทุนที่ จดทะเบียนในรูปแบบบริษัท หรือสถาบันการเงินที่โปร่งใส ซึ่งมักจะมีมาตรฐานการคิดดอกเบี้ยและสัญญาที่ถูกต้องตามกฎหมาย
วิธีการตรวจสอบความน่าเชื่อถือก่อน ขายฝาก ที่ดิน
- ตรวจสอบรูปแบบ “นิติบุคคล” เทียบกับ “บุคคลธรรมดา”
- นิติบุคคล/บริษัท: หากเป็นบริษัท ควรตรวจสอบการจดทะเบียนกับ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ว่ามีตัวตนจริงหรือไม่ มีทุนจดทะเบียนเท่าไหร่ และทำธุรกิจมานานแค่ไหน (บริษัทที่น่าเชื่อถือมักเป็นบริษัทอสังหาฯ หรือ Matching Platform ที่มีชื่อเสียง)
- บุคคลธรรมดา: ตรวจสอบว่าเป็นคนที่มีที่พักอาศัยหรือที่ทำงานเป็นหลักแหล่งชัดเจน ไม่ใช่นายหน้าลอยๆ ที่ไม่มีตัวตน
- ประวัติและรีวิวจากผู้ใช้จริง
- ค้นหาชื่อนายทุนหรือชื่อบริษัทใน Google เพื่อดูว่าเคยมีประวัติการฟ้องร้องหรือการร้องเรียนเรื่อง “ไม่ยอมให้ไถ่ถอน” หรือไม่
- ตรวจสอบจากเพจโซเชียลมีเดีย ดูการตอบโต้กับลูกค้า และรีวิวจากคนที่เคยใช้บริการจริง
- ความโปร่งใสของ “สัญญาและเงื่อนไข”
- ดอกเบี้ย: ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน) หากมีการเรียกเก็บมากกว่านี้หรือใช้ชื่ออื่นแฝง (เช่น ค่าธรรมเนียมอำพราง) ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าไม่โปร่งใส
- การจดทะเบียน: นายทุนที่จริงใจจะ ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น หากนายทุนบอกว่าให้ทำสัญญากันเองข้างนอก หรือให้มอบอำนาจทิ้งไว้โดยไม่ไปกรมที่ดิน ให้ปฏิเสธทันที
- ความพร้อมในการสื่อสารและช่องทางการติดต่อ
- นายทุนที่น่าเชื่อถือจะมีช่องทางการติดต่อที่ชัดเจน (Line Official, เบอร์โทรสำนักงาน, ที่ตั้งออฟฟิศ)
- ข้อสังเกต: หากติดต่อยากตั้งแต่ตอนคุยสัญญา เมื่อถึงเวลาไถ่ถอนเขาอาจจะ “หายตัว” เพื่อจงใจให้สัญญาขาด (ซึ่งเป็นกลโกงยอดฮิต)
- สมาชิกสมาคมหรือการรับรองจากหน่วยงาน
- หากเป็นบริษัทรับขายฝาก ลองดูว่าเขาเป็นสมาชิกของ สมาคมฟินเทคประเทศไทย (Thai Fintech Association) หรือมีการตรวจสอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหรือไม่ เพื่อเพิ่มความมั่นใจว่าเป็นระบบที่มีมาตรฐาน
ขายฝากที่ดินอย่างมืออาชีพ
การ ขายฝาก ที่ดิน จะปลอดภัยถ้าคุณรู้ทันเล่ห์เหลี่ยมนายทุนและข้อกฎหมาย การเลือกพาร์ทเนอร์ที่โปร่งใสจะช่วยให้ที่ดินของคุณกลับมาเป็นของคุณอีกครั้งอย่างปลอดภัย
ไม่อยากพลาดท่าเสียที่ดิน? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการขายฝากได้ที่: Manee Money (มานีมันนี่)