สัญญาขายฝากที่ดิน คือ ? รวม 10 เรื่องที่ต้องรู้ เลี่ยงกลโกงนายทุน

สัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร ? 

 

สัญญาขายฝากที่ดิน คือ การโอนกรรมสิทธิ์ทันที แต่ผู้ขายมีสิทธิไถ่ถอนคืนได้ตั้งแต่วันที่จดทะเบียน ณ กรมที่ดิน โดยมีเงื่อนไขสำคัญว่าผู้ขายฝากมีสิทธิ์ ” ไถ่ถอน ” ที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ หากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากไม่นำเงินมาไถ่คืน ที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้ออย่างเด็ดขาดโดยไม่ต้องฟ้องร้องศาล ต่างจากการ ” จำนองที่ดิน ” ที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นชื่อของเราอยู่และต้องมีการฟ้องร้องหากผิดนัดชำระหนี้ ดังนั้น การขายฝากที่ดิน จึงมีความเสี่ยงสูงกว่ามากสำหรับมือใหม่ เพราะหากเตรียมตัวไม่ดีหรือเจอคนหัวหมออาจทำให้เสียที่ดินไปได้ง่ายๆ

10 เรื่องต้องรู้ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

( ขอบคุณรูปภาพจาก : Canva )

1. กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทันที 

การที่ที่ดินของคุณ เปลี่ยนเจ้าของตั้งแต่วินาทีแรกที่คุณเซ็นสัญญาที่กรมที่ดิน 

• สถานะของคุณ: เปลี่ยนจาก “เจ้าของ” เป็น “ผู้มีสิทธิซื้อคืน”

• การจดทะเบียน: ต้องทำที่กรมที่ดินเท่านั้น สัญญาที่ทำกันเองไม่มีผลทางกฎหมาย

2. การกำหนด ” สินไถ่ ” และดอกเบี้ยที่ถูกต้อง 

“สินไถ่” คือเงินต้นบวกดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่ายเพื่อเอาที่ดินคืน

• เพดานดอกเบี้ย: ห้ามเกิน 15% ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน)

• หากระบุเกิน: ดอกเบี้ยส่วนที่เกินจะถือเป็นโมฆะทันที

• การหักล่วงหน้า: ห้ามหักดอกเบี้ยล่วงหน้าเกิน 1 ปี

 

3. ระยะเวลาไถ่ถอนและการขยายสัญญา 

( ขอบคุณรูปภาพจาก : Canva )

ระยะเวลาไถ่ถอนและการขยายสัญญาที่ดิน คือ เงื่อนไขเวลาที่คุณต้องนำเงินไปคืนเพื่อรักษาที่ดินไว้

• ระยะเวลา : ตกลงกันได้ตั้งแต่ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี

• การขยายเวลา : ต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินเท่านั้น ห้ามตกลงปากเปล่า

• ต้องทำก่อนหมดอายุ : ควรไปขยายสัญญาก่อนวันครบกำหนดอย่างน้อย 1 เดือน

4. หนังสือแจ้งเตือนล่วงหน้า 

คือหนังสือที่ นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) ” ต้อง ” ส่งมาเตือนคุณ ก่อนที่สัญญาจะหมดอายุ เพื่อบอกให้คุณเตรียมเงินไปไถ่ที่ดินคืน กฎหมายบังคับให้นายทุนเป็นคนทำหน้าที่นี้ ถ้าเขาไม่ทำ เขาจะมีความผิดและเสียสิทธิ์บางอย่างทันที

กติกาสำคัญที่นายทุนต้องทำ

1. • ระยะเวลาเตือน : ต้องส่งก่อนหมดสัญญา 3-6 เดือน

   • ถ้าไม่เตือน : คุณจะได้สิทธิ์ขยายเวลาไถ่ถอนเพิ่มอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ

2. ข้อมูลในจดหมายต้องครบ : ในหนังสือต้องระบุชัดเจน ดังนี้

   • วันสุดท้ายที่คุณจะไถ่ถอนได้คือวันไหน ?

   • ยอดเงินที่ต้องนำไปจ่าย (สินไถ่) กี่บาท ?

   • สถานที่ที่ต้องไปทำเรื่อง (ปกติคือกรมที่ดิน) และเบอร์ติดต่อของนายทุน

3. ต้องส่งแบบลงทะเบียน : นายทุนต้องส่งจดหมายทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อเป็นหลักฐานว่าส่งถึงคุณจริงๆ

5. สิทธิ์ในการครอบครองและทำประโยชน์ 

ในอดีต นายทุนมักจะบีบให้ผู้ขายฝากย้ายออก หรือเรียกเก็บค่าเช่าซ้ำซ้อน แต่ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก ( ฉบับล่าสุดที่บังคับใช้ในปี 2569 ) มีข้อกำหนดที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิ์เหนือทรัพย์สินดังนี้

1. สิทธิ์ในการอยู่อาศัยและทำมาหากิน

กฎหมายระบุว่า “ผู้ขายฝาก” (ตัวคุณ) มีสิทธิ์ครอบครอง และทำประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากได้ตามปกติ จนกว่าจะครบกำหนดเวลาไถ่ถอน โดย ไม่ต้องเสียค่าตอบแทนหรือค่าเช่า เพิ่มเติมให้นายทุน เพราะกฎหมายถือว่านายทุนได้รับผลประโยชน์จาก ” ดอกเบี้ย ” หรือ ” สินไถ่ ” ไปแล้ว

• ถ้าเป็นบ้าน : คุณยังอาศัยอยู่ได้ตามปกติ

• ถ้าเป็นที่ดินเกษตร : คุณยังเพาะปลูกและเก็บเกี่ยวผลผลิตได้ตามเดิม

• ถ้าเป็นตึกแถว : คุณยังเปิดร้านค้าขายได้เหมือนเดิม

2. สิทธิ์ในการนำไปให้ผู้อื่นเช่า (ดอกผลของทรัพย์สิน)

หากที่ดินมีการปล่อยเช่าอยู่ก่อนแล้ว หรือคุณต้องการนำไปให้ผู้อื่นเช่าในระหว่างสัญญาขายฝาก (ค่าเช่า) จะถือว่าเป็นสิทธิ์ของผู้ขายฝาก เว้นแต่จะมีการตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาขายฝากที่ทำ ณ กรมที่ดิน

3. การรักษาทรัพย์สิน

แม้คุณจะไม่มีสิทธิ์ครอบครอง แต่คุณมีหน้าที่ต้อง ดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นไม่ให้เสื่อมค่าลง  (เช่น ไม่ใช่ว่ารู้ว่าจะหลุดขายฝากเลยไปทุบบ้านทิ้ง หรือขุดหน้าดินไปขายจนเสียหาย) หากทรัพย์สินเสียหายรุนแรง นายทุนอาจใช้เป็นเหตุในการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้

6. ค่าธรรมเนียมและภาษี 

( ขอบคุณรูปภาพจาก : Canva )

วันทำสัญญาจะมีค่าใช้จ่ายที่คุณต้องเตรียมตัว ดังนี้

• ค่าโอน : ปกติ 2% ( แต่ปี 2569 มีมาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้าน )

• ภาษีอื่นๆ : ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ( กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี )

ใครเป็นคนจ่าย? (The Payer)

ตามกฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวว่าใครต้องจ่าย แต่ในทางปฏิบัติมี 2 วิธี

• แบบแฟร์ๆ : แบ่งจ่ายคนละครึ่ง (ผู้ซื้อฝาก 50% : ผู้ขายฝาก 50%)

• แบบนายทุนกำหนด : นายทุนส่วนใหญ่มักจะให้ “ผู้ขายฝาก (คุณ)” เป็นคนจ่ายทั้งหมด โดยมักจะหักออกจากเงินกู้ก้อนแรกที่คุณได้รับเลย

7. กลโกงการ ” ปิดมือถือหลบหน้า “

หากใกล้ครบกำหนดไถ่ที่ดินคืน แต่นายทุนหายตัวไป เพื่อจ้องยึดที่ดิน ห้ามรอเด็ดขาด!

• วิธีแก้ : ให้รีบไป ” วางทรัพย์ ” ที่สำนักงานบังคับคดีทันที เพื่อรักษาสิทธิ์ของคุณ

8. การวางทรัพย์ 

การวางทรัพย์คือการนำเงินไปฝากไว้กับรัฐเมื่อติดต่อนายทุนไม่ได้

ขั้นตอนการวางทรัพย์

1. เตรียมเงินให้ครบ : ต้องเตรียมเงิน ” สินไถ่ ” ตามที่ระบุในสัญญา (เงินต้น + ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี)

2. สถานที่ : ไปที่ สำนักงานบังคับคดี (กรมบังคับคดี) หรือ สำนักงานที่ดิน ในพื้นที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

3. เอกสารที่ต้องใช้

   • บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)

   • โฉนดที่ดิน (ถ้ามีสำเนา) หรือสัญญาขายฝากที่ทำไว้ ณ กรมที่ดิน

   • หลักฐานที่แสดงว่า ” ติดต่อนายทุนไม่ได้ ” หรือ ” นายทุนไม่ยอมรับเงิน ” ( เช่น ประวัติแชท, บันทึกการโทร หรือหนังสือทวงถาม )

4. สละสิทธิถอนทรัพย์ : หัวใจสำคัญคือ คุณต้องทำหนังสือ “สละสิทธิถอนทรัพย์” ต่อเจ้าพนักงาน เพื่อให้กฎหมายถือว่าการไถ่ถอนสำเร็จโดยสมบูรณ์

5. ผลลัพธ์ : ทันทีที่คุณวางทรัพย์สำเร็จ กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะกลับมาเป็นของคุณทันที แม้โฉนดตัวจริงจะยังอยู่ที่นายทุนก็ตาม หลังจากนั้นคุณสามารถนำหลักฐานการวางทรัพย์ไปขอออกใบแทนโฉนดใหม่ที่กรมที่ดินได้เลย

9. การไถ่ถอนก่อนกำหนด

เรามีสิทธิ์ไถ่ถอนที่ดินคืนก่อนครบกำหนดในสัญญาได้ หากเราหาเงินมาได้เร็วกว่าที่คิด แต่จุดที่ต้องระวัง คือ ” ค่าธรรมเนียมการปิดยอดก่อนกำหนด “ หรือการคำนวณดอกเบี้ย นายทุนบางรายอาจไม่ยอมลดดอกเบี้ยให้แม้คุณจะคืนเงินก่อนเป็นปี

ดังนั้น ในขั้นตอนการทำสัญญา คุณควรต่อรองและระบุให้ชัดเจนว่า ” หากไถ่ถอนก่อนกำหนด ดอกเบี้ยต้องลดลงตามสัดส่วนที่เกิดขึ้นจริง “ เพื่อความเป็นธรรมต่อตัวคุณเอง หากไม่ได้ระบุไว้ นายทุนมีสิทธิ์เรียกเก็บเงินตามยอดสินไถ่เต็มจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาได้

10. การตรวจสอบสถานะนายทุน 

( ขอบคุณรูปภาพจาก : Canva )

การตรวจสอบนายทุนไม่ใช่เพียงแค่ดูว่าเขา “มีเงินจ่าย” หรือไม่ แต่ต้องดูว่าเขา “มีเจตนาจะให้ไถ่คืน” หรือเปล่า นายทุนที่ดีจะเน้นกินดอกเบี้ยตามกฎหมาย ซึ่งนายทุนที่อันตรายจะจ้องยึดที่ดินของคุณตั้งแต่ต้น

ขั้นตอนการตรวจสอบให้ชัวร์ (Step-by-Step Checklist)

1. กรณีบริษัท (นิติบุคคล)

   • เช็กทะเบียนบริษัท : นำชื่อบริษัทไปค้นหาในเว็บไซต์ DBD e-Service (กรมพัฒนาธุรกิจการค้า) เพื่อดูว่าบริษัทจดทะเบียนถูกต้องไหม มีทุนจดทะเบียนเท่าไหร่ และทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาฯ หรือการเงินโดยตรงหรือไม่

   • เช็กใบอนุญาต : หากเป็นบริษัทที่ให้กู้ยืมเงิน ต้องตรวจสอบว่ามีใบอนุญาตจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT License Check) หรือเป็นผู้ประกอบธุรกิจสินเชื่อรายย่อย (P-Loan/Nano Finance) หรือไม่

2. กรณีบุคคลธรรมดา

   • ประวัติหลังโฉนด (สำคัญมาก) : ขอดูสำเนาโฉนดใบอื่นๆ ที่เขาเคยรับซื้อฝาก (ถ้ามี) หรือลองถามเจ้าหน้าที่ที่ดินว่า ” นายทุนคนนี้มาทำเรื่องขายฝากบ่อยไหม และมีปัญหาเรื่องการไถ่ถอนบ้างหรือเปล่า” เจ้าหน้าที่มักจะเห็นพฤติกรรมนายทุนในพื้นที่ดีที่สุด

   • ชื่อเสียงใน Social / Blacklist : นำชื่อ-นามสกุล ไปค้นหาใน Google และกลุ่ม “เตือนภัยมิจฉาชีพ” หรือเว็บเช็กประวัติคนโกง เพื่อดูว่าเคยมีคดีความเรื่องการยึดที่ดินอย่างไม่เป็นธรรม หรือพฤติกรรม “ปิดเครื่องหนี” หรือไม่

สรุป : ความแตกต่างระหว่าง “จำนอง” กับ “ขายฝาก”

 

รายละเอียด	จำนอง	ขายฝาก
กรรมสิทธิ์	ยังเป็นของเจ้าของเดิม	โอนไปยังนายทุนทันที
การยึดทรัพย์	ต้องฟ้องร้องศาลเพื่อบังคับคดี	หลุดเป็นของนายทุนอัตโนมัติเมื่อสิ้นสุดสัญญา
ค่าธรรมเนียม	1% ของวงเงินจำนอง	ประมาณ 5% ขึ้นไป (ตามราคาประเมิน/ราคาขาย)
ความเสี่ยง	ต่ำกว่า	สูงกว่ามาก

 

” ที่ดิน ”  ไม่ใช่แค่ทรัพย์สิน แต่มันคือหยาดเหงื่อและอนาคตของครอบครัว การทำสัญญาขายฝากในปี 2569 แม้จะมีกฎหมายคุ้มครองเรามากขึ้น แต่ความประมาทเพียงนิดเดียวอาจทำให้สิ่งที่สร้างมาทั้งชีวิตหลุดลอยไปได้ สิ่งสำคัญที่สุดคือการ ” อ่านทุกบรรทัดและเช็กทุกตัวเลข “ ก่อนจรดปากกาที่กรมที่ดิน หากคุณทำตาม 10 ข้อที่เราสรุปมานี้ คุณจะสามารถใช้การขายฝากเป็นเครื่องมือทางการเงินได้อย่างปลอดภัย และรักษาที่ดินผืนสำคัญไว้ได้จนถึงวันไถ่ถอน